Thiết kế khách sạn 3 đến 5 sao: lộ trình từ hồ sơ xin chủ trương đến hồ sơ kỹ thuật, chi phí và những hạng mục hay bị bỏ sót
Tóm tắt nhanh:
- Dự án khách sạn nên bắt đầu bằng gói ý tưởng xin chủ trương giá cố định, khoảng 50 đến 100 triệu đồng cho công trình 3.000 đến 15.000 m², trong 10 đến 30 ngày.
- Thiết kế trọn gói kiến trúc khách sạn cao tầng từ sơ phác đến kỹ thuật tham khảo khoảng 350.000 đồng mỗi m² sàn với quy mô khoảng 4.000 m².
- Báo giá thiết kế thường chưa gồm phòng cháy chữa cháy, trạm biến áp, xử lý nước thải, đánh giá tác động môi trường và thẩm tra. Chủ đầu tư cần dự trù riêng.
- Tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn TCVN 4391:2015 cần được đưa vào nhiệm vụ thiết kế ngay từ đầu nếu muốn đạt hạng sao mục tiêu.
Khách sạn là loại công trình mà quyết định ở giai đoạn ý tưởng ảnh hưởng tới hàng chục năm vận hành: số phòng, tỷ lệ diện tích bán được, sảnh, nhà hàng, hội nghị, khu nhân viên, luồng hàng hóa. Bài viết này chia sẻ lộ trình Archiindex áp dụng cho khách sạn 3 đến 5 sao, kèm số liệu từ các hồ sơ thực tế.
Giai đoạn 1: Ý tưởng xin chủ trương đầu tư
Trước khi bỏ tiền vào thiết kế sâu, chủ đầu tư cần một bộ hồ sơ đủ để trình cơ quan nhà nước và tính toán hiệu quả. Ví dụ thực tế:
- Khách sạn 5 sao tại Điện Biên: khu đất khoảng 4.068 m², 9 tầng và tầng hầm, sàn nổi khoảng 15.429 m². Gói ý tưởng xin chủ trương gồm tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng, mặt đứng, phối cảnh; tiến độ sơ phác 5 ngày và ý tưởng 5 ngày; phí trọn gói được báo 100 triệu đồng.
- Cải tạo khách sạn 140 phòng tại Thái Nguyên: 6 tầng nổi và 1 hầm, có trung tâm tiệc cưới và hội nghị. Gói sơ phác 50 triệu đồng trong 10 ngày gồm 3 phương án, đánh giá thực trạng bố trí phòng, danh mục hạng mục cần cải tạo, khái toán tổng mức đầu tư và phân kỳ thi công.
Phí gói này thường được trừ vào hợp đồng nếu chủ đầu tư ký tiếp giai đoạn sau, nên rủi ro của chủ đầu tư rất thấp.
Giai đoạn 2 đến 4: Từ thiết kế cơ sở đến kỹ thuật
Ví dụ một khách sạn 10 tầng tại Hạ Long: khu đất khoảng 836 m², sàn khoảng 4.013 m². Gói trọn gói từ sơ phác, ý tưởng, hồ sơ sơ bộ nộp sở, thiết kế cơ sở kèm tổng mức đầu tư, đến thiết kế kỹ thuật kèm tổng dự toán, cộng ý tưởng và bản vẽ thi công nội thất sảnh, hành lang, có phí khoảng 1,4 tỷ đồng (khoảng 349.000 đ/m² sàn), chưa VAT. Tiến độ chuẩn:
- Sơ phác: 10 ngày
- Ý tưởng: 15 ngày
- Hồ sơ sơ bộ nộp sở: 10 ngày
- Thiết kế cơ sở và dự án: 45 ngày
- Thiết kế kỹ thuật và dự toán: 60 ngày
Thanh toán được chia thành nhiều đợt theo từng mốc nộp và duyệt hồ sơ, để chủ đầu tư chỉ trả cho phần việc đã nhận.
Với dự án lớn: tính phí theo định mức rồi thương lượng
Với khách sạn quy mô lớn dùng vốn doanh nghiệp, phí có thể tính theo suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố nhân với tỷ lệ định mức chi phí tư vấn thiết kế, sau đó thương lượng giảm. Ví dụ, một khách sạn 5 sao 21 tầng có chi phí thiết kế theo định mức khoảng 2,14 tỷ đồng, mức chào thực tế khoảng 1,17 tỷ đồng. Lưu ý: suất vốn đầu tư và thông tư hướng dẫn được cập nhật định kỳ, cần kiểm tra văn bản hiện hành khi lập dự toán.
Những hạng mục báo giá thiết kế khách sạn thường không gồm
- Thiết kế và thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy
- Trạm biến áp, hệ thống xử lý nước thải
- Đánh giá tác động môi trường
- Thẩm tra thiết kế
- Thiết kế chuyên biệt: âm thanh, ánh sáng nghệ thuật, bếp công nghiệp, spa
Khi so sánh báo giá, hãy đặt các hạng mục này thành một danh sách và hỏi rõ từng đơn vị: có hay không, nếu không thì ai làm.
Đưa tiêu chuẩn hạng sao vào nhiệm vụ thiết kế
TCVN 4391:2015 về xếp hạng khách sạn đặt yêu cầu theo năm nhóm: vị trí và kiến trúc; trang thiết bị tiện nghi; dịch vụ và chất lượng phục vụ; người quản lý và nhân viên; môi trường, an toàn thực phẩm, an ninh, an toàn và phòng chống cháy nổ. Trong nhóm kiến trúc, diện tích buồng ngủ, nhà hàng, bar, bếp, kho, phòng họp, khu nhân viên, hành lang đều tăng theo hạng sao. Nếu muốn đạt 4 hay 5 sao mà không đưa các yêu cầu này vào nhiệm vụ thiết kế ngay từ đầu, khách sạn có thể phải cải tạo trước khi được xếp hạng.
Kinh nghiệm của đội ngũ
Trước khi thành lập Archiindex, KTS Trần Sơn Lâm có hơn 10 năm làm việc tại các công ty thiết kế Pháp và Singapore, tham gia chủ trì nhiều dự án khách sạn, resort và condotel quy mô hàng trăm phòng. Kinh nghiệm đó giúp Archiindex đưa tư duy vận hành khách sạn quốc tế vào từng phương án, trong khi vẫn am hiểu quy chuẩn và vật liệu Việt Nam.
Câu hỏi thường gặp về thiết kế khách sạn 3 đến 5 sao
Hồ sơ xin chủ trương khách sạn gồm những gì?
Thường gồm tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng, mặt đứng, phối cảnh và các chỉ tiêu chính; với dự án cải tạo có thể kèm khái toán tổng mức đầu tư và phân kỳ thi công. Thời gian khoảng 10 đến 30 ngày.
Chi phí thiết kế khách sạn 4 sao, 5 sao là bao nhiêu?
Phụ thuộc quy mô: gói ý tưởng xin chủ trương khoảng 50 đến 100 triệu đồng; thiết kế trọn gói kiến trúc khách sạn khoảng 4.000 m² sàn tham khảo khoảng 350.000 đồng mỗi m²; dự án lớn có thể tính theo định mức nhà nước rồi thương lượng.
Thiết kế một khách sạn mất bao lâu?
Với khách sạn khoảng 10 tầng, tổng các giai đoạn từ sơ phác đến kỹ thuật và dự toán khoảng 140 ngày làm việc, chưa gồm thời gian chủ đầu tư và cơ quan nhà nước xem xét.
Bắt đầu bằng một bộ hồ sơ ý tưởng
Xem thêm bảng đơn giá chung trong bài chi phí thiết kế homestay, villa nghỉ dưỡng và khách sạn mini 2026.
Nếu bạn đang có khu đất và cần hồ sơ để xin chủ trương hoặc thuyết phục đối tác, Archiindex có thể bắt đầu bằng gói ý tưởng giá cố định, được trừ vào hợp đồng nếu tiếp tục. Liên hệ để nhận tư vấn và báo giá trong ngày.
Hotline và Zalo: 0983 371 713 · Email: info@archiindex.com
