Có nên kinh doanh homestay? Cách tự tính lãi, thời gian hoàn vốn trong 3 phút và vì sao thiết kế quyết định công suất phòng
Trả lời nhanh: thời gian hoàn vốn bằng tổng vốn đầu tư chia cho lợi nhuận mỗi năm. Lợi nhuận phụ thuộc mạnh nhất vào công suất phòng, và công suất lại phụ thuộc nhiều vào thiết kế: tầm nhìn, trải nghiệm, độ riêng tư và điểm chụp ảnh.
Công thức tính hoàn vốn homestay
- Doanh thu năm = số phòng × giá phòng mỗi đêm × 365 × công suất phòng
- Lợi nhuận năm = doanh thu năm trừ chi phí vận hành (nhân sự, điện nước, giặt là, hoa hồng nền tảng đặt phòng, bảo trì, marketing)
- Số năm hoàn vốn = tổng vốn đầu tư chia lợi nhuận năm
Ví dụ minh họa (số giả định, không phải một dự án cụ thể)
- 5 phòng, giá 1,2 triệu đồng mỗi đêm, công suất 45%
- Doanh thu năm khoảng 985 triệu đồng
- Chi phí vận hành giả định 40% doanh thu, lợi nhuận khoảng 590 triệu đồng
- Tổng đầu tư 4 tỷ đồng: hoàn vốn gần 7 năm
Cùng 5 phòng ấy, nếu công suất chỉ 30% thì lợi nhuận giảm còn khoảng 390 triệu đồng và thời gian hoàn vốn kéo dài hơn 10 năm. Nếu công suất đạt 60%, lợi nhuận khoảng 790 triệu đồng và hoàn vốn khoảng 5 năm. Đây là lý do biến số công suất cần được đặt lên bàn ngay từ khi thiết kế.
Thiết kế ảnh hưởng đến công suất phòng như thế nào?
Mỗi phòng một tầm nhìn
Khách chọn homestay qua ảnh. Phòng có cửa kính nhìn ra núi, hồ hay vườn bán được giá cao hơn và kín sớm hơn. Một phòng “phụ” không có tầm nhìn sẽ kéo giá trung bình xuống.
Không gian chung và “ảnh bìa”
Hồ bơi, sân, khu bếp ăn chung là nơi tạo ảnh đẹp nhất. Đặt chúng ở vị trí đẹp nhất của lô đất.
Độ riêng tư
Khách đi nhóm, đi gia đình muốn không bị nhìn sang từ phòng bên cạnh. Bố trí lệch hướng, dùng cây xanh và cao độ địa hình.
Vận hành gọn
Lối phục vụ riêng, kho đồ vải, khu giặt đặt hợp lý giúp giảm nhân sự, tức là giảm chi phí vận hành.
Linh hoạt theo mùa
Thiết kế cho phép thuê nguyên căn ngày cuối tuần và thuê lẻ từng phòng ngày thường giúp lấp chỗ trống giữa tuần.
Những sai lầm khi tính hoàn vốn
- Lấy công suất của mùa cao điểm áp cho cả năm.
- Chỉ tính tiền xây, bỏ qua hạ tầng, nội thất, thủ tục và vốn lưu động.
- Không tính hoa hồng các nền tảng đặt phòng và chi phí marketing.
- Tăng số phòng bằng cách thu nhỏ phòng, làm mất tầm nhìn và trải nghiệm, rồi phải hạ giá.
Câu hỏi thường gặp
Tùy giá phòng, công suất và tổng vốn. Với số giả định 5 phòng, giá 1,2 triệu đồng mỗi đêm, công suất 45%, chi phí vận hành 40% doanh thu và vốn 4 tỷ đồng, thời gian hoàn vốn gần 7 năm. Công suất 30% hay 60% sẽ cho kết quả rất khác.
Công suất phòng. Công suất lại phụ thuộc vào vị trí, thiết kế phòng có tầm nhìn, trải nghiệm chung, độ riêng tư và hình ảnh trên các nền tảng đặt phòng.
Không phải lúc nào cũng tốt. Phòng nhỏ không có tầm nhìn thường bán giá thấp và khó kín phòng; nên cân đối số phòng với chất lượng trải nghiệm.
Tính bài toán cho mảnh đất của bạn
Đọc thêm: 5 quyết định thiết kế giúp villa vừa để ở vừa cho thuê.
Gửi cho Archiindex số phòng dự kiến, giá phòng mong muốn và vị trí đất qua Zalo 0983 371 713. Kiến trúc sư sẽ cùng bạn kiểm tra bài toán kinh doanh trước khi vẽ nét đầu tiên.
